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categoria: sector-construccion
subcategoria: promocion
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nivel: avanzado
actualizado: 2026-08-13
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# Una promoción, de la compra a la entrega

_Dos o tres años, muchos actores y una documentación que sobrevive a todos._

**Responde a:** documentación de una promoción inmobiliaria · libro del edificio promotor · entrega de viviendas documentación · garantías obra nueva documentación

Una promoción dura dos o tres años y por ella pasan proyectistas, constructoras, subcontratas, comerciales, compradores y, al final, una comunidad de vecinos. Casi nadie está desde el principio hasta el final — salvo la documentación, que tiene que sobrevivir a todos ellos.

## Las cuatro fases y qué se acumula en cada una

| Fase | Qué documentación | Quién la pedirá después |
| --- | --- | --- |
| Suelo y licencias | Titularidad, licencias, condicionantes | El comprador, el banco, la comunidad |
| Proyecto y contratación | Proyecto, contratos, seguros | La aseguradora si hay un siniestro |
| Ejecución | Subcontratas, materiales, controles | Quien reclame un defecto |
| Entrega | Libro del edificio, actas, garantías | Cada comprador, durante años |

> [!IMPORTANT]
> La cuarta columna es la que cambia cómo se guarda todo lo anterior. Nada de esto se archiva para vosotros: se archiva para alguien que lo va a pedir dentro de tres, cinco o diez años, cuando quien lo montó ya no esté en la empresa.

## Lo que más se pierde

**En corto**

- Lo de la fase uno, porque parece que ya no importa cuando empieza la obra.
- Los certificados de materiales, que llegan sueltos durante meses.
- Y lo que se entregó a cada comprador, que se recuerda mal a los tres años.

> [!WARNING]
> Entregar el libro del edificio sin acuse firmado es el error que más reaparece: a los tres años un comprador dice que nunca lo recibió, y sin acuse la discusión no tiene salida.

## Lo que hay que poder responder años después

Quién ejecutó cada parte, qué material se usó, qué se entregó a quién y cuándo empezaron a contar las garantías. Las cuatro se responden con fechas o no se responden, y las cuatro llegan cuando ya nadie se acuerda.

> [!NOTE]
> Si hacéis varias promociones, montarlas como el mismo proceso hace que la tercera cueste una fracción. Lo que cambia es el suelo y los compradores; el esqueleto documental, poco.

**¿Puedo dar acceso a la comunidad al final?**

Sí, acotado a lo que le corresponde como propietaria.

**¿Y a la constructora durante la obra?**

Acotado a su parte y con fecha de fin.

**¿Cuánto hay que conservarlo?**

Los plazos de garantía de obra nueva son largos; confirmadlo con vuestro asesor.

## Ejemplos

**Una promotora recibe a los tres años una reclamación y no encuentra el certificado del material usado.**

- Monta la siguiente promoción como proceso, con los certificados asociados a cada partida

→ La reclamación siguiente se responde en una hora en vez de asumirse por no poder demostrar nada.

**La promoción avanza y cada fase guarda sus papeles aparte.**

- Usa un único expediente por promoción

→ La foto es una sola de principio a fin.

**Al entregar falta documentación de la fase de obra.**

- Pide según ocurre el hecho

→ La entrega no descubre huecos de meses atrás.

**Cada industrial entrega cuando se acuerda.**

- Pide y recuerda de forma automática

→ El último mes se dedica a revisar.

**Los compradores preguntan y no hay expediente por vivienda.**

- Organiza también por unidad

→ Se contesta como se pregunta.

**Años después llega una reclamación de garantía.**

- Conserva el expediente más allá de la entrega

→ La garantía se afronta con el registro.