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categoria: sector-construccion
subcategoria: promocion
audiencia: usuario
nivel: avanzado
actualizado: 2026-08-13
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relacionados: [KB-CN-004, KB-CN-006, KB-CN-028]
citadoPor: [KB-CN-022, KB-CN-032]
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# El promotor que no construye

_No ponéis ni un ladrillo y sois quien responde ante el comprador. Todo lo que hagan otros acaba en vuestro expediente._

**Responde a:** documentacion que debe tener un promotor · libro del edificio quien lo entrega · responsabilidad del promotor frente al comprador · que papeles pido a la constructora

Contratáis a una constructora, a una dirección facultativa y a media docena de industriales. Ninguno trabaja para el comprador: **todos trabajan para vosotros, y el comprador solo os conoce a vosotros**. Esa asimetría es el resumen de la posición y explica por qué el expediente de la promoción es el más difícil de completar de toda la obra.

## Lo que acaba en vuestro expediente aunque lo genere otro

| Qué | Lo genera | Lo entrega |
| --- | --- | --- |
| Certificados de materiales y equipos | Cada industrial | **Vosotros** |
| Garantías de instalaciones | Cada instalador | **Vosotros** |
| Manuales de uso y mantenimiento | Los fabricantes | **Vosotros** |
| Documentación final de obra | La dirección facultativa | **Vosotros** |

> [!IMPORTANT]
> **El único momento en que se puede reunir todo eso es antes de pagar la última certificación.** Después, la constructora ha desmontado la oficina de obra, el instalador está en otra promoción y el fabricante ha cambiado de comercial. Retener documentación como condición del último pago no es desconfianza: es la única herramienta que tenéis, y todo el sector lo entiende porque a todos les hacen lo mismo.

## Lo que hay que exigir por contrato, no pedir al final

1. **Qué documentación entrega cada uno, listada** — Nombrada una a una. «La documentación habitual» no es una lista.
2. **En qué formato y cuándo** — Con la obra en marcha, no al recibirla.
3. **Qué parte del pago depende de entregarla** — Es lo que hace que llegue.
4. **Y quién la revisa antes de aceptarla** — Recibir una carpeta no es lo mismo que comprobar que está completa.

> [!WARNING]
> El error que sale caro años después: **aceptar la documentación sin abrirla**. Llega una carpeta gorda al final de obra, se archiva y nadie mira si dentro está lo de todos los industriales o solo lo de tres. Cuando un comprador reclame por una instalación concreta, descubriréis el hueco con la constructora ya liquidada. Media jornada de revisión al recibirla vale más que cualquier cláusula del contrato.

> [!NOTE]
> Qué documentación debe conservar y entregar un promotor, qué contiene el libro del edificio y qué garantías legales operan frente al comprador lo determina la normativa de edificación aplicable. **Eso lo concreta vuestro asesor o vuestra dirección facultativa**; aquí se explica cómo conseguir que llegue lo que hay que entregar.

**¿Puedo retener pago por documentación?**

Si está en el contrato, sí, y es lo que hace que llegue. Pactadlo al firmar.

**¿Tengo que entregar todo al comprador?**

Lo que corresponda, y conservar copia vosotros. Nunca deis el único ejemplar.

**¿Y si falta algo de un industrial que ya no existe?**

Documentad qué falta y qué hicisteis por conseguirlo. Es lo que sostiene la posición.

## Ejemplos

**La carpeta de fin de obra llega completa en apariencia y falta lo de tres industriales.**

- Revisa la documentación contra la lista antes de la última certificación

→ El hueco aparece cuando todavía se puede exigir.

**Un comprador reclama por una instalación y la constructora ya está liquidada.**

- Exige por contrato la documentación de cada industrial durante la obra

→ El expediente está completo antes de que nadie desaparezca.

**El contrato pedía «la documentación habitual» y cada industrial entiende otra cosa.**

- Lista una a una las entregas documentales de cada contrato

→ Se recibe lo mismo que se pidió, sin interpretaciones.

**Se entrega al comprador el único ejemplar de los manuales.**

- Conserva copia de todo lo que entrega

→ El expediente sobrevive a la entrega de la vivienda.

**Un industrial cierra durante la obra y su documentación queda a medias.**

- Documenta qué falta, por qué y qué gestiones se hicieron

→ El hueco queda explicado en vez de aparecer como un descuido.

**La documentación llega en papel y se archiva en una caja en un trastero.**

- Digitaliza y guarda el expediente donde se pueda encontrar años después

→ La reclamación de dentro de cinco años se contesta sin vaciar el trastero.