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categoria: sector-construccion
subcategoria: residencial
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nivel: intermedio
actualizado: 2026-08-13
tambienEn: [en]
relacionados: [KB-CN-017, KB-CN-022, KB-CN-031]
citadoPor: [KB-CN-033]
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# El que responde ante cien compradores

_La obra terminó y empezaron cien relaciones nuevas, cada una con su expediente, su garantía y su forma de escribir._

**Responde a:** documentacion que hay que entregar al comprador · gestionar incidencias de garantia de una promocion · cada propietario reclama por su cuenta · que guardo despues de entregar las viviendas

El día de la entrega vuestro trabajo no termina: **cambia de forma**. Hasta ese momento teníais una obra, un contratista y una dirección facultativa; a partir de ahí tenéis cien clientes particulares que no se conocen entre sí, que escriben por canales distintos y que os van a preguntar durante años. Es un problema documental completamente distinto al de construir, y casi nadie lo prepara antes de necesitarlo.

## Lo que cambia el día de la entrega

| Lo que cambia | Durante la obra | Después de entregar |
| --- | --- | --- |
| Con cuánta gente habláis | Unos pocos | Cien, y por su cuenta |
| Qué preguntan | Sobre la obra | Sobre su vivienda |
| Cuánto dura | Meses | Años |
| **Qué se necesita para contestar** | **El expediente de obra** | **El expediente de cada unidad** |

> [!IMPORTANT]
> **El expediente que hace falta después no es el de la obra, es el de cada vivienda — y solo se puede construir mientras se construye.** Es el error estructural de esta posición. Todo lo que se archiva durante la obra está organizado por partidas, contratistas y fases, que es como se ejecuta. Pero cada pregunta que llegará después empieza por «en mi casa...», y traducir de una organización a la otra, a posteriori, es un trabajo que nadie va a hacer.

## Lo que hay que dejar montado antes de entregar

1. **Qué se entrega a cada comprador, y que conste** — Con acuse: la mitad de las reclamaciones empiezan por «a mí no me dieron».
2. **Un sitio donde recojan sus incidencias** — Si no lo hay, llegarán por teléfono, por correo y por mensaje.
3. **Qué contratista responde de qué** — Vosotros lo sabéis; el comprador no tiene por qué.
4. **Y el rastro de cada incidencia** — Porque la misma se reabrirá dentro de un año.

> [!WARNING]
> La incidencia que se repite en toda promoción es **la que afecta a varias viviendas y llega de una en una**. Cuatro propietarios reportan lo mismo en cuatro semanas, se atienden por separado, y nadie ve el patrón hasta que llega el quinto. Cuando se atienden juntas hay una causa, un contratista y una reparación; por separado hay cuatro visitas, cuatro conversaciones y cuatro versiones de la respuesta que después se contradicen entre vecinos.

> [!NOTE]
> Qué documentación debe entregarse al comprador, qué garantías cubren qué y durante cuánto tiempo, y qué obligaciones de conservación tenéis **lo determina la normativa aplicable y el contrato, y lo concreta vuestro asesor**. Aquí se explica lo organizativo: cómo dejar el expediente por vivienda montado antes de entregar y cómo llevar las incidencias sin perderlas.

**¿Tengo que guardar todo lo de la obra después de entregar?**

Al menos lo que responde preguntas sobre cada vivienda, y por el plazo que os diga vuestro asesor.

**¿Cómo evito que cada uno escriba por donde quiera?**

Dando un sitio claro desde el primer día. Después es tarde.

**¿Y si la misma incidencia sale en varias viviendas?**

Es el caso normal. Verlo junto ahorra la mitad del trabajo.

## Ejemplos

**Un propietario dice que nunca recibió su documentación.**

- Conserva qué se entregó a cada uno y cuándo

→ La entrega es demostrable y no recordable.

**Las incidencias llegan por teléfono, correo y mensajes.**

- Ofrece un único sitio donde reportarlas

→ Todo queda en el mismo hilo y no se pierde.

**La misma incidencia aparece en cuatro viviendas por separado.**

- Muestra las incidencias juntas y por promoción

→ El patrón se ve antes de la cuarta visita.

**El expediente está organizado por partidas y preguntan por vivienda.**

- Permite organizar la documentación por unidad

→ Se contesta en los términos en que se pregunta.

**Nadie recuerda qué contratista respondía de una partida.**

- Guarda qué empresa ejecutó qué, junto al expediente

→ La incidencia va directa a quien la resuelve.

**Una reclamación se reabre un año después.**

- Conserva el rastro de lo hecho en cada incidencia

→ Se responde con lo que se hizo entonces.