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actualizado: 2026-08-13
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# Edificación residencial y entrega de viviendas

_Del libro del edificio a las llaves, con compradores que no son profesionales._

**Responde a:** entrega de viviendas documentación · libro del edificio digital · acta de entrega de vivienda · postventa de obra nueva

La edificación residencial suma un actor que las demás obras no tienen: el comprador, que es un particular, no lee documentación técnica y va a discutir los remates dos años después. Eso cambia qué hay que probar y cómo hay que escribirlo.

## Los tres módulos en una promoción

| Fase | Módulo | Para qué |
| --- | --- | --- |
| Subcontratas y suministros | Trackline | Documentación de empresas, personas y materiales |
| Entrega al comprador | Consigne | Acta de entrega y recepción de llaves, firmada por el comprador |
| Estado en el momento de entregar | SmartCheck | Fotos certificadas de cada vivienda, el día que se entrega |

> [!IMPORTANT]
> Las fotos certificadas del día de entrega son lo que decide una reclamación de postventa. Sin ellas, distinguir un defecto de obra de un daño posterior del propio comprador es la palabra de uno contra la del otro.

## Marcos que se citan

Ordenación de la edificación y el libro del edificio, garantías de la obra nueva, y en la relación con el comprador la normativa de consumidores. Lo que exige entregar y en qué plazos depende de vuestro caso y de la comunidad autónoma; preguntádselo a vuestro asesor. Aquí lo relevante es que todo eso se entrega una vez y hay que poder demostrar que se entregó.

> [!WARNING]
> El acta de entrega firmada por el comprador es también el documento que fija cuándo empiezan a contar las garantías. Que esté firmada con hora certificada evita la discusión sobre la fecha, que es la primera que aparece.

> [!NOTE]
> El libro del edificio entregado en digital, con acuse firmado, resuelve además el problema de siempre: el comprador que a los tres años dice que nunca lo recibió.

**¿Puede firmar el comprador desde el móvil?**

Sí, y suele ser lo más cómodo el día de la entrega.

**¿Y si son dos titulares?**

Los dos como firmantes, en paralelo.

**¿Sirve para la postventa?**

Es lo que permite acotar qué era defecto y qué no, con fecha.

## Ejemplos

**Una promotora recibe reclamaciones de postventa por daños que no eran de obra.**

- Certifica fotos de cada vivienda el día de la entrega
- Firma el acta con el comprador

→ Las reclamaciones se resuelven comparando con las fotos fechadas, sin peritajes.

**La entrega llega y falta documentación de varios industriales.**

- Pide la documentación al terminar cada tajo

→ Se reclama cuando el industrial sigue implicado.

**Cien compradores preguntan por su vivienda.**

- Organiza el expediente por unidad

→ Se contesta en los términos en que se pregunta.

**Un propietario dice que no recibió su documentación.**

- Registra qué se entregó a cada uno y cuándo

→ La entrega es demostrable.

**La misma incidencia aparece en varias viviendas.**

- Consulta las incidencias juntas por promoción

→ El patrón se ve antes de la cuarta visita.

**Una reclamación llega dos años después.**

- Conserva el expediente más allá de la entrega

→ La garantía se afronta con el registro de entonces.